三種管理路徑——引進物業、政府托管、業主自治

如果說加大資金投入，改善基礎設施等硬件相對容易做到，但后續的管理則不可能一蹴而就。無物業小區如何實現常態管理，持續維系和諧宜居的生活環境，始終頗費思量。鼓樓、臺江、倉山等地的區、街道及社區聯手探索了多種管理路徑，但都面臨著諸多不確定挑戰。

無物業小區整治之后，最理想的狀態當然是成立業主委員會，引進物業公司進行管理。不過，在現實中，很難實現。倉山區臨江街道的觀海新村建于上世紀90年代初，共有住戶224戶，物業費一個月都收齊了也就六七千元。因為收不抵支、幾無利潤，2011年3月，好不容易引進的物業公司突然撤離，此后再也沒有物業公司愿意進駐。

據了解，造成物業進駐難的原因主要包括：一是這些小區規模偏小，一般只有300戶左右，且大多沒有配備電梯，物業費收費標準較低，每平方米只有0.4元左右，每個月物業費總額不到1萬元；二是物業進駐至少要配備四五名保安、保潔員、樓管員，一個月僅工資支出就要六七千元，再加上辦公經費支出，物業公司利潤較為有限；三是這些小區基礎條件有限，需要修修補補的地方較多，而且，一些居民由于觀念因素拒交物業費，這也讓物業公司有所顧忌。

在市場之手作用有限的情形下，鼓樓區探索由各街鎮組建成立物業服務公司，承擔各個無物業小區的公共服務及日常養護職能，政府予以政策傾斜并撥付一定的財政補貼以維持其正常運轉。今年1月，洪山鎮組建的洪科物業公司已介入福嶼一區、二區及明望新村等無物業小區管理。“我們托管之后，小區面貌漸漸好起來，居民交物業費的積極性提高了。物業收費加上政府補貼，目前基本上能維持公司運轉。”洪科物業公司經理劉一清介紹。不過，這種一定程度上由政府“包辦”的物業管理形式，到底能走多遠，還有待考量。

在無物業公司進駐，政府托管也不易辦到的情形下，很多小區開始“自治”突圍。倉山區觀海新村在物業撤離之后，于去年5月投票產生了13名臨時業委會委員，進行自治管理。此后，業委會募集捐款，爭取資金，整修環境，讓小區舊貌換新顏。目前，物業費繳交率接近100%，小區管理漸漸步入正軌。

不過，業主自治也面臨著諸多瓶頸和困惑。一方面，小區沒有公共維修基金，大修大補缺乏固定資金。每個月收的數千元物業費，僅能勉強支付4

個保安、1個保潔員的工資。另一方面，業委會主事者大多年事已高，以后誰來接手是個問題。再者，由于不是正規的公司或社團組織管理，沒有賬戶和發票，資金往來安全和透明度仍寄托在個人信譽上，而不是法律意義上的有效監管。